上海家暢離婚律師網(wǎng)限購(gòu)令出臺(tái)婚前婚后買(mǎi)房怎么算 房產(chǎn)證加減名字及房產(chǎn)稅怎么算
未成年子女產(chǎn)證加名=父母買(mǎi)房，房產(chǎn)證減名=轉(zhuǎn)讓份額重新交易，外地房產(chǎn)暫不計(jì)入家庭住房，兩地婚姻家庭如何買(mǎi)房
本周，房報(bào)記者為收集讀者咨詢(xún)近期房產(chǎn)新政的熱點(diǎn)問(wèn)題，前往普陀、浦東等區(qū)房產(chǎn)交易中心采訪，并咨詢(xún)相關(guān)房產(chǎn)中介法務(wù)專(zhuān)家。以下為交易中心工作人員和法務(wù)專(zhuān)家的解答。
細(xì)則未實(shí)施 新購(gòu)不等于禁購(gòu)
案例：去年12月底，我在寶山買(mǎi)了套兩房，并把25歲未成家的兒子名字寫(xiě)入購(gòu)房合同。按照去年10月上海出臺(tái)的家庭只能新購(gòu)一套房產(chǎn)的政策，這次買(mǎi)房等于同時(shí)用了我和兒子的購(gòu)房指標(biāo)。今年2月 “升級(jí)版限購(gòu)令”規(guī)定，只要以前買(mǎi)過(guò)兩套房，禁止購(gòu)買(mǎi)第三套房。按此推算，我是否可以認(rèn)為兒子還有一次購(gòu)房指標(biāo)?
解答：今年2月“升級(jí)版限購(gòu)令”頒布后，上海地方細(xì)則至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限購(gòu)令為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。因此，以舊版限購(gòu)令來(lái)說(shuō)，雙方已用完購(gòu)房指標(biāo)。
去年10月的限購(gòu)令可理解為“新購(gòu)一套房”政策，今年2月升級(jí)版限購(gòu)令可解讀為“禁購(gòu)”政策。至于“禁購(gòu)”是否取代“新購(gòu)一套房”政策，工作人員表示因未接到通知，所以不排除有這可能性。但如果有購(gòu)房者想鉆此漏洞，工作人員說(shuō)，因?yàn)椴恢朗且院螘r(shí)間為節(jié)點(diǎn)，所以風(fēng)險(xiǎn)不小，萬(wàn)一相關(guān)細(xì)則出臺(tái)，到時(shí)仍可能過(guò)不了戶(hù)。
未成年子女產(chǎn)證加名=父母買(mǎi)房
案例：我的父母一直住在多層房六樓，年齡越大越不方便。我想以父母的名義一次性付款買(mǎi)房。父母提出，不妨把年屆10歲的孫女的名字加進(jìn)去。而我的岳母也有置換房屋的打算，同樣提出把外孫女的名字加進(jìn)產(chǎn)證。我們夫妻已買(mǎi)過(guò)一套房，感覺(jué)這種方案似乎可行，既能夠解決長(zhǎng)輩將來(lái)的房產(chǎn)直接留給孫輩的問(wèn)題，又能夠避開(kāi)限購(gòu)政策。
解答：未成年子女跟隨父母，購(gòu)房指標(biāo)只有一個(gè)。如果爺爺奶奶購(gòu)房加入孫女的名字，相當(dāng)于使用了父母的購(gòu)房額度，因?yàn)槌赡曜优?8周歲為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，外公外婆新購(gòu)房產(chǎn)證上就不能加上她的名字。
房產(chǎn)證減名=轉(zhuǎn)讓份額重新交易
案例：我已購(gòu)有一套房出租，半年內(nèi)打算趁樓市調(diào)控再買(mǎi)一套房。目前，我與父母同住，該房產(chǎn)由父母全資購(gòu)買(mǎi)，且產(chǎn)證上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，這樣，自己再買(mǎi)房是否不會(huì)被限購(gòu)，同時(shí)還能減少新買(mǎi)房而產(chǎn)生的房產(chǎn)稅的成本?
解答：除夫妻間轉(zhuǎn)讓不會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)外，房產(chǎn)證減名字，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓所擁有部分的房產(chǎn)份額。比如，子女把父母房產(chǎn)證上的名字去掉，相當(dāng)于該房產(chǎn)的三分之一部分轉(zhuǎn)讓給父母，其中涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，父母則需要支付該部分的契稅，其成本也不小。
外地房產(chǎn)暫不計(jì)入家庭住房
案例：我在外地有房，合并計(jì)算的家庭全部住房面積，包括在外地的房產(chǎn)嗎?
解答：按照目前的政策，在征收房產(chǎn)稅時(shí)，不包括外地房產(chǎn)。但在外地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，有過(guò)貸款記錄，那么在上海再買(mǎi)房時(shí)，無(wú)法享受首套房?jī)?yōu)惠。
外地父母本市買(mǎi)房也受限
案例：我父母是外地戶(hù)口，我是上海戶(hù)口，現(xiàn)在想在上海買(mǎi)套房子，寫(xiě)上一家3口的名字，請(qǐng)問(wèn)要不要繳房產(chǎn)稅?
解答：如果上海戶(hù)口的子女未成年，則和父母屬于一個(gè)家庭;如果成年了，則屬于兩個(gè)家庭。要買(mǎi)房的話，父母需要有居住證，并且能提供自購(gòu)房之日前兩年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)。對(duì)這類(lèi)家庭，怎樣征房產(chǎn)稅還要等待細(xì)則出臺(tái)。
兩地婚姻家庭如何買(mǎi)房
案例：我的婚姻是兩地婚姻，我有本市戶(hù)口，但是男方并沒(méi)有。這種情況下，是不是只能買(mǎi)60平方米房子?超過(guò)部分是不是要繳稅?
解答：原則上說(shuō)，結(jié)婚的另一方如果沒(méi)有本市戶(hù)口，也是家庭成員。但是現(xiàn)在出臺(tái)的政策中對(duì)這種異地婚姻家庭新購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)，究竟應(yīng)該以本市居民還是非本市居民為征收標(biāo)準(zhǔn)，還沒(méi)有出臺(tái)更為具體的細(xì)則。
動(dòng)遷房是否要征稅
案例：我即將動(dòng)遷，請(qǐng)問(wèn)動(dòng)遷安置房需要繳納房產(chǎn)稅嗎?此外，售后工房需要繳納房產(chǎn)稅嗎?
解答：由于動(dòng)遷原因分配的動(dòng)遷安置房不征收房產(chǎn)稅。但滿3年上市交易的動(dòng)遷安置房，就視同商品房，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。和動(dòng)遷安置房一樣，售后工房權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)候，下家再買(mǎi)就算商品房。
居住證滿三年,房產(chǎn)稅怎么算
案例：非本市戶(hù)籍的居民如果居住證不滿三年就要收房產(chǎn)稅，那么我居住滿三年以后退還房產(chǎn)稅時(shí)，有無(wú)購(gòu)房面積的限制呢?在房產(chǎn)稅退還期間產(chǎn)生的利息，到時(shí)是否也會(huì)一并退還?
解答：非本市居民居住證期限固定后，是可以申請(qǐng)退還房產(chǎn)稅的，不過(guò)到時(shí)新購(gòu)房也不能超過(guò)人均60平方米的起征點(diǎn)這個(gè)規(guī)定。至于這些交納的房產(chǎn)稅在“保存”期限內(nèi)產(chǎn)生利息問(wèn)題是否會(huì)歸還市民，現(xiàn)在出臺(tái)的政策沒(méi)有涉及。
婚前婚后買(mǎi)房如何算
案例：我們夫妻婚前曾經(jīng)各自貸款買(mǎi)過(guò)一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平方米小房子，打算再買(mǎi)一套90平方米兩房。按照規(guī)定，還能再買(mǎi)房嗎?如果能買(mǎi)，能申請(qǐng)貸款嗎?如果可以，首付比例多少?貸款利率多少?要不要交房產(chǎn)稅?
解答：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐法務(wù)及交易中心的薛剛表示，這種情況能夠購(gòu)房，如其新購(gòu)房屋首付比例不低于六成，貸款利率1.1倍，超出人均部分(130-120=10平方米)的面積要繳房產(chǎn)稅。
離婚后買(mǎi)房怎么算
案例：我和前夫共同貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，幾個(gè)月前因?yàn)楦星槠屏岩呀?jīng)離婚，住房歸男方所有，我分得現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人一欄上女方名字已去掉。現(xiàn)在如果我打算獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，按照現(xiàn)行規(guī)定，買(mǎi)房將被視為首套還是第二套房?首付和利率分別是什么比例?
解答：薛剛表示，在這種情況下，如果已變成單身的女方要購(gòu)房，關(guān)鍵看婚內(nèi)住房的主貸人是誰(shuí)，如果主貸人是男方，女方離婚后再購(gòu)房按首套購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;如果主貸人為女方，則女方離婚后獨(dú)立購(gòu)房將按二套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
子女買(mǎi)婚房能否算首套
案例：家庭房產(chǎn)證上有父母和成年子女共三個(gè)人的名字，現(xiàn)在子女要獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)結(jié)婚住房一套，購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)貸款首付和利率比照第一套房還是第二套房?子女獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)的結(jié)婚住房面積60平方米，需要交納房產(chǎn)稅嗎?
解答：薛剛表示，按滬版房產(chǎn)稅細(xì)則規(guī)定，子女未領(lǐng)結(jié)婚證前購(gòu)房仍可視為首套，首付最低三成，利率按各銀行的首套房利率執(zhí)行，子女獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)的60平方米結(jié)婚住房如為其小家庭首次購(gòu)買(mǎi)的唯一住房，免征房產(chǎn)稅。
婚前買(mǎi)房，結(jié)婚后怎么算
案例：我和女友均無(wú)任何和父母共同擁有的房產(chǎn)。目前尚未登記結(jié)婚，我已購(gòu)110平方米三房一套，女方打算新購(gòu)一套小面積住房，綜合利率水平和房產(chǎn)稅來(lái)看，婚前買(mǎi)還是婚后買(mǎi)，買(mǎi)多大面積比較合適?將來(lái)生了孩子攤薄了人均面積，房產(chǎn)稅怎么交?
接答：薛剛表示，未領(lǐng)結(jié)婚證前女方婚前買(mǎi)可算首套購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)了結(jié)婚證則將按兩套購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，首付及利率大增。女方新購(gòu)多大面積的住房要看雙方經(jīng)濟(jì)承受能力，因?yàn)槟蟹揭奄?gòu)110平方米住房，離兩人人均60平方米標(biāo)準(zhǔn)只差10平方米，基本上購(gòu)置新房都會(huì)面臨房產(chǎn)稅的征收，只是征收額度的不同。如果將來(lái)生了孩子而家庭住房總面積沒(méi)有突破180平方米，則不用再繳房產(chǎn)稅，如果超過(guò)180平方米，則要繼續(xù)繳納超過(guò)部分的房產(chǎn)稅。(注:至本文截稿時(shí)，“相關(guān)細(xì)則”尚未出臺(tái)，文中的解答若與將來(lái)出臺(tái)的 “相關(guān)細(xì)則”不符，以“相關(guān)細(xì)則”為準(zhǔn)。 )
商業(yè)貸款
購(gòu)房次數(shù)
第一套房第二套房第三套房
首付比例
不低于30%不低于60%-
貸款利率
基準(zhǔn)利率最高下浮15%或不下浮(具體視各家銀行政策)基準(zhǔn)利率上浮不少于 10%(具體視各家銀行政策)停止發(fā)放貸款
●購(gòu)房次數(shù)證明：持《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，本人身份證原件、《借款人及家庭成員名單、住房坐落情況表》(銀行提供)親自至浦東新區(qū)南泉北路201號(hào)(近棲霞路)拉取。辦公時(shí)間：周一至周五，受理后7日左右出報(bào)告。
●購(gòu)房次數(shù)概念：上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)庫(kù)中歷史上存在購(gòu)房記錄及央行征信系統(tǒng)歷史上存在貸款記錄的均計(jì)入購(gòu)房次數(shù)。俗稱(chēng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”
目前全市各區(qū)交易中心尚未聯(lián)網(wǎng)，存在購(gòu)房記錄不完整的可能性。
央行征信系統(tǒng)只要客戶(hù)有過(guò)貸款即使還清，均有記錄。
●非本市居民申請(qǐng)貸款的前置條件：申請(qǐng)之日起，前兩年內(nèi)本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。
目前銀行只接受申請(qǐng)之日起，前推13個(gè)月的連續(xù)繳納個(gè)稅或社保記錄。若社保記錄未滿一年，可通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)稅方式彌補(bǔ)。
公積金貸款
購(gòu)房次數(shù)
第一套房第二套房第三套房90平方米以下 (含90)或經(jīng)濟(jì)適用房90平方米以上人均住房建筑面積低于統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度全市人均住房建筑面積 (上年度為34平方米)人均住房建筑面積高于統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的上一年度全市人均住房建筑面積 (上年度為34平方米)-
首付比例
不低于20%不低于30%不低于50%--
最高貸款額度
60萬(wàn)元/每戶(hù)40萬(wàn)元/每戶(hù)停止發(fā)放貸款停止發(fā)放貸款
●補(bǔ)充公積金：繳納過(guò)補(bǔ)充公積金的，對(duì)于第一套房且建筑面積在90平方米以下或經(jīng)濟(jì)適用房。每戶(hù)最高貸款額度可以提高至80萬(wàn)元。
●組合貸款：組合貸款中商貸部分參照商業(yè)貸款篇。
●購(gòu)房次數(shù)：參照商業(yè)貸款篇，認(rèn)房又認(rèn)貸。
之前從未有過(guò)公積金貸款記錄的(注解：包括純公積金貸款及組合貸款，不包括商業(yè)貸款)，第一次申請(qǐng)純公積金貸款的。公積金管理中心暫不需要購(gòu)房次數(shù)證明，以第一套房予以受理。
之前有過(guò)公積金貸款記錄的，公積金管理中心需要申請(qǐng)人提供購(gòu)房次數(shù)證明(詳見(jiàn)商貸篇-購(gòu)房次數(shù)證明)。
限購(gòu)
時(shí)間節(jié)點(diǎn)：以上海市地方細(xì)則出臺(tái)為準(zhǔn)
時(shí)間依據(jù)：以上海市地方細(xì)則出臺(tái)為準(zhǔn)
計(jì)算單位：以家庭為計(jì)算單位(夫妻雙方加未成年子女)
適用對(duì)象：本市家庭、外省市家庭(境外人仍根據(jù)之前的限外政策執(zhí)行)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)
已有1套住房的本地戶(hù)籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶(hù)籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的本地戶(hù)籍居民家庭擁有1套及以上住房的非本地戶(hù)籍居民家庭無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地戶(hù)籍居民家庭
限購(gòu)狀況
限購(gòu)一套暫停購(gòu)買(mǎi)
●原上海市2010年10月7日出臺(tái)的新購(gòu)一套的政策，在本次上海市地方細(xì)則出臺(tái)后即不再執(zhí)行。
●簽約時(shí)，需驗(yàn)看購(gòu)買(mǎi)方戶(hù)口簿、結(jié)婚證(若未婚者提供未婚證明)、填寫(xiě)《購(gòu)房人及家庭成員情況申報(bào)表》
滬公網(wǎng)安備：
